Reforma Tributária Muda as Regras do ITBI: O Que Muda Para Quem Vai Comprar um Imóvel em 2026

A Reforma Tributária trouxe mudanças relevantes para o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), o tributo municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono em uma transação onerosa, como compra e venda. As alterações, que começaram a valer em 2026, exigem atenção redobrada de quem está negociando um imóvel.

O que é o ITBI e quem cobra esse imposto?

O ITBI é um tributo de competência municipal, cobrado no momento da transferência da propriedade de um imóvel entre pessoas vivas. A alíquota geralmente varia entre 2% e 4%, e cada prefeitura define suas próprias regras, respeitando os limites da legislação complementar federal.

O que muda na base de cálculo do ITBI?

Uma das principais mudanças trazidas pela reforma é a forma de calcular o imposto: a partir de 2026, o ITBI passa a incidir com base no valor de mercado do imóvel, e não mais sobre valores de referência fixados unilateralmente pelos municípios ou sobre o valor venal usado para o IPTU. Essa mudança busca reduzir divergências e insegurança jurídica que geravam disputas judiciais frequentes.

Quando o imposto passa a ser devido?

Outra alteração relevante: a partir de 2026, o ITBI passa a ser devido no momento da celebração do ato de transmissão do imóvel — e não apenas no registro em cartório, como acontecia antes. Na prática, isso significa que o comprador precisa se planejar para ter os recursos disponíveis mais cedo durante o processo de aquisição.

Quem já pagou ITBI a mais no passado pode pedir restituição?

Sim. Contribuintes que recolheram o ITBI com base em um valor de referência diferente do valor efetivamente declarado na compra ainda podem buscar judicialmente a restituição do que foi pago a mais, respeitando o prazo legal de cinco anos, contado a partir do pagamento do imposto.

Por que essas mudanças importam para quem vai comprar um imóvel agora?

Com mais integração de dados entre prefeituras, cartórios e Receita Federal, a fiscalização sobre o valor declarado nas transações imobiliárias tende a ficar mais rigorosa. Isso reforça a importância de um planejamento financeiro mais cuidadoso antes de fechar negócio, já que o custo do ITBI pode ficar mais previsível — mas também mais alinhado ao valor real de mercado do imóvel.

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