STJ Decide: Atrasos no Aluguel Durante o Processo Autorizam o Despejo, Mesmo com a Dívida Quitada

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe um esclarecimento importante sobre um tema que gera muita insegurança tanto para proprietários quanto para inquilinos: o que acontece quando o inquilino paga a dívida que motivou a ação de despejo, mas continua atrasando os aluguéis seguintes durante o processo?

O que decidiu o STJ nesse caso?

Em junho de 2026, o STJ definiu que o pagamento da dívida original que motivou a ação de despejo por falta de pagamento não impede a rescisão do contrato, caso o inquilino continue pagando os aluguéis com atraso ao longo do processo judicial. Ou seja, a chamada "purga da mora" (quitação da dívida) não garante, sozinha, a manutenção do contrato se a inadimplência for reiterada.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento?

O processo segue algumas etapas bem definidas:

1. Notificação extrajudicial prévia, com aviso de recebimento, dando ao inquilino prazo mínimo de 30 dias para quitar a dívida ou desocupar o imóvel;


2. Petição inicial, indicando o contrato, a cláusula descumprida e o valor dos aluguéis em atraso;


3. Citação do locatário e/ou fiador, com prazo de defesa;


4. Possibilidade de liminar de desocupação, em casos de atraso superior a 30 dias, sem necessidade de garantia adicional em juízo.

Qual é o valor da causa em uma ação de despejo?

O valor da causa corresponde a 12 meses de aluguel vigente, somado ao débito em aberto no momento do ajuizamento — valor sobre o qual incidem as custas judiciais e, eventualmente, os honorários advocatícios sucumbenciais, geralmente entre 10% e 20% do valor da condenação.

O fiador também pode ser afetado por uma ação de despejo?

Sim, mas de forma diferente do inquilino: a ação de despejo em si é dirigida contra quem ocupa o imóvel (o locatário), mas o fiador responde solidariamente pela dívida. Um ponto pouco conhecido: mesmo o imóvel próprio do fiador — que normalmente seria protegido pela Lei do Bem de Família (Lei 8.009/1990) — pode ser penhorado especificamente para o pagamento de dívidas de aluguel do afiançado, conforme entendimento consolidado do STF.

Por que essa decisão do STJ é importante para proprietários?

A decisão reforça que a inadimplência reiterada — mesmo quando pontualmente regularizada — pode, sim, justificar a rescisão do contrato e o despejo, protegendo o proprietário de situações em que o inquilino paga apenas o valor que motivou a ação, mas mantém um padrão contínuo de atraso ao longo do processo.

O que essa decisão significa para inquilinos em dificuldade financeira?

Reforça a importância de manter comunicação transparente com o proprietário ou a imobiliária diante de dificuldades financeiras, buscando negociação e formalizando acordos de parcelamento — em vez de simplesmente quitar débitos pontuais enquanto o padrão de atraso se mantém, o que pode não ser suficiente para evitar o despejo.

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