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Contrato de gaveta esconde riscos legais.
Apesar de os bancos aumentarem cada vez mais a oferta de crédito imobiliário, muitos compradores se vêem em dificuldades para vencer a burocracia do financiamento e tiram da manga uma velha carta: o contrato de gaveta.
Esse tipo de acordo é reconhecido pela Justiça, mas pede cuidados e tem perdido espaço no mercado. Nele, o comprador de segunda mão --ou "gaveteiro"-- adquire o imóvel do mutuário original (que obteve o crédito no banco) por meio de um contrato entre particulares, sem o conhecimento da instituição financeira.
"Para o banco, o devedor continua sendo o adquirente inicial", define o advogado Mauro Scheer Luís, 26, presidente da Central Prática, empresa de treinamento de profissionais da área jurídica.
Além de eliminar a etapa de aprovação de crédito, esse contrato pode ser financeiramente vantajoso para o "gaveteiro", pois o vendedor acena com descontos, já que a transação, por ser velada, implica vários riscos. "É boa opção quando tudo corre bem", crava Luiz Kignel, 41, da Pompeu, Longo, Kignel e Cipullo Advogados.
Foi o que aconteceu com a publicitária Irene Rodrigues, 43, que viveu os dois lados do contrato de gaveta. "Eu era autônoma e não tinha como comprovar minha renda", explica.
Rodrigues conta que ficou seis anos no apartamento e, antes de terminar de pagá-lo, revendeu o bem como o havia adquirido -fazendo um contrato de gaveta. "Não tive problemas, mas passei todo o tempo apreensiva."
Para minimizar a chance de prejuízo, o novo comprador precisa abrir o olho antes de assinar o contrato.
Em primeiro lugar, é necessário vasculhar os históricos do vendedor e do imóvel. "Tem de checar, por exemplo, se a dívida com o banco não tem nenhuma parcela em atraso", pontua Scheer Luís.
"Se o bem estiver penhorado, poderá ser retomado", lembra o advogado Otavio Andere Neto.
Sumiço do vendedor
Mas o maior perigo para quem opta pelo contrato de gaveta é o sumiço do vendedor. "Se o dono original mudar de endereço, o comprador pode não conseguir transferir o imóvel para seu nome", alerta Ellen Carolina da Silva, 30, da Luchesi Advogados.
Para evitar essa dor de cabeça, a solução é pedir logo no começo uma procuração que autorize a transferência da escritura ao final.
O quadro piora se o vendedor morre e o imóvel entra no inventário dos herdeiros. "Aí a briga é com eles, que podem não querer abrir mão do bem", analisa Silva. Isso acontece sobretudo se existe um seguro de vida atrelado ao financiamento que quite o imóvel em nome deles.
"Se o comprador comprovar que pagou, será difícil o juiz não reconhecer a validade da negociação, mas esse tipo de entrave chega a durar anos."
É preciso também atenção às cláusulas do contrato feito com o banco. "Se as parcelas forem corrigidas por equiparação salarial, aumentarão na proporção das correções do salário do mutuário original", exemplifica Diamantino Silva Filho, 63, da Diamantino Advogados Associados.