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Oferta em alta de imóveis para alugar aquece a negociação
A analista de marketing Andrea Faustino, 32, e o jornalista Rafael Santos, 30, não pensaram em comprar uma casa logo de cara quando resolveram se casar, em 2012. Eles optaram por alugar um apartamento em Santa Cecília (região central de São Paulo)."A gente queria morar perto do metrô e evitar fazer uma dívida grande, como a de um financiamento, logo depois de se casar", diz Andrea.A procura pelo lugar ideal começou um ano antes da união, conta ela. "Na época, os preços subiam muito na hora de renovar o contrato."Com três anos e meio no mesmo imóvel, o casal renovou o contrato conseguindo manter o valor que já pagava pela locação. "A gente argumentou que cuidava bem do imóvel", disse a analista.A trajetória de Andrea e Rafael resume o segredo de uma boa negociação por um contrato de aluguel, afirma o consultor em gestão de pessoas Eduardo Ferraz."Além de mostrar ao proprietário que paga em dia, o locatário deve deixar claro que será uma grande perda a saída dele do imóvel", diz.Com a maior oferta de imóveis para alugar, o poder de barganha está cada vez mais na mão de quem busca um aluguel e do inquilino que já mora no local e quer ficar nele após o fim do contrato."Mas não pode 'blefar'", diz o corretor Alexandre Silveira. Se no mesmo prédio houver imóveis vagos, o melhor caminho é tentar um desconto após comparar o que é cobrado pelos vizinhos.Para manter o inquilino, o proprietário tem se mostrado mais aberto a resolver pequenas questões que incomodam o morador, segundo o diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (do setor imobiliário), Jaques Bushatsky."Há um caso de um imóvel deteriorado [em São Paulo] em que o inquilino se ofereceu para fazer pequenas reformas em troca de um mês de aluguel", diz Bushatsky.LOCAÇÃO ETERNAO aluguel também pode ser opção a longo prazo. O administrador de empresas Claudio Marques, 51, nunca pensou em comprar um imóvel."Queria me sentir livre para morar em lugares que estivessem de acordo com a fase da vida", diz Marques, que atualmente reside em um apartamento em Higienópolis, no centro, e investe parte do que pagaria em um financiamento em títulos públicos.Segundo Samy Dana, economista da Fundação Getulio Vargas e colunista da Folha, ao financiar um imóvel usado de R$ 500 mil, por exemplo, com 50% de entrada (R$ 250 mil), por 30 anos, pagando uma parcela inicial de R$ 2.589 e de R$ 699 ao final, o comprador terá desembolsado R$ 842 mil pelo bem.Por outro lado, caso continue no aluguel, equivalente a cerca de R$ 2.000, e invista no Tesouro a diferença das parcelas do financiamento mais os R$ 250 mil, o consumidor terá o suficiente para comprar um imóvel de valor equivalente em 15 anos, já considerando a valorização."Assim, o aluguel libera recursos que iriam para o financiamento e 'trabalha' pelo morador", diz.
18 de agosto de 2015
Cabeça ou coração
Marcia DessenLaura e Carlos precisam tomar uma decisão muito, muito importante. Não bastasse a importância da decisão, têm de lidar com a pressão do tempo, não dá para adiar, tem de ser agora. Eles moram em uma casa enorme, dentro de um condomínio afastado da cidade. Compraram a casa, anos atrás, pelo mesmo preço da venda de um apartamento, muito menor, localizado em um dos bairros mais valorizados da cidade.Muito espaço, jardim maravilhoso, piscina para se refrescar nos dias de calor, espaço para os carros antigos que Carlos coleciona, conforto para toda a família. O lado cruel dessa história é que toda essa abundância e conveniência custam caro. Além do salário e de encargos sociais dos funcionários, a despesa com supermercado e afins assusta. Os gastos com deslocamento diário para trabalho, cursos e vida social, também.A família gasta mais do que ganha e está, aos poucos, delapidando o patrimônio. De tempos em tempos, um imóvel é vendido para gerar caixa suficiente para complementar o fluxo de caixa dos meses seguintes. Quanto tempo de gastança o patrimônio aguenta? Essa preocupação está tirando o sono de Laura. Ela está cansada, quer reduzir despesas, ter menos trabalho, simplificar a vida. Carlos prefere não fazer conta, deixar as coisas como estão, o que deixa Laura ainda mais aflita.QUANTO VALEA casa deve ser vendida, se o casal aceitar o valor de mercado, por R$ 1,75 milhão. Infelizmente o preço do m nos bairros onde querem voltar a morar é bem maior que no bairro onde moram hoje. Comprar é pouco viável pois teriam de tirar dinheiro do bolso quando precisam do contrário, vender por um valor maior do que custaria o novo imóvel. Alugar é uma opção, mas como enfrentar o preconceito de morar de aluguel?CABEÇAVamos dar uma olhadinha no ambiente econômico: inflação alta, taxa de juros de 14,25% ao ano, favorável para quem tem dinheiro para investir. No mercado imobiliário, a oferta de imóveis é maior que a procura. Favorável para comprar e mais favorável ainda para alugar. É possível alugar pagando 0,4% ao mês (5% ao ano) sobre o valor do imóvel, muito abaixo do custo de oportunidade disponível no mercado financeiro. Excelente negócio para o inquilino, péssimo para o proprietário.Laura e Carlos podem vender a casa e investir o dinheiro em um banco a 90% da taxa DI, líquida de impostos, e receber juros de R$ 17.500 ao mês. Supondo que a taxa de juros pode cair nos próximos anos, é razoável imaginar rendimentos mensais de R$ 15.000, equivalentes a 0,85%. Podem usar metade desse dinheiro para pagar o aluguel e colocar a outra metade no bolso!CORAÇÃOMas, se o coração falar mais alto, a oportunidade financeira será desperdiçada. É possível que não vendam a casa porque não apareceu alguém que consegue ver as mesmas coisas que eles valorizam tanto, a ponto de pagar o preço que eles acham que vale.E vão continuar onde estão, gastando mais do que ganham, esperando um milagre, uma agulha no palheiro: comprar um imóvel em um dos melhores bairros da cidade pelo mesmo preço do m da casa onde moram; ou encontrar um comprador que tope fazer uma permuta, sair da capital em busca de um recanto mais tranquilo, amplo, sonho que eles acalentaram e realizaram um dia.Decisão nada fácil de tomar. Mais complicada ainda se marido e mulher tiverem percepções diferentes do assunto. Cabeça e coração se digladiando em um turbilhão de pensamentos e emoções, vantagens e desvantagens se contrapondo, tornando difícil a tomada de decisão.Com uma calculadora na mão, a escolha seria pelo aluguel. Aliás, Laura tem um primo que sempre morou de aluguel, nunca quis comprar um imóvel, embora tenha amplas condições de fazer isso. Acumulou uma boa fortuna aplicando o dinheiro no mercado financeiro, pagando aluguel menor que os juros que recebe e colocando a diferença no bolso.Se dermos voz ao coração, a decisão é outra, comprar e realizar o sonho de morar na casa própria, sentir a segurança e o conforto de morar nessa casa, na minha casa e daqui ninguém me tira! Para complicar um pouco, não tem certo ou errado nessa história. Não existe verdade absoluta considerando a complexidade e a quantidade das variáveis que envolvem a escolha.
17 de agosto de 2015
A importância dos prazos contratuais na locação residencial
É praxe, no mercado de locações, a fixação de prazo de trinta meses para os contratos referentes a imóveis residenciais. Há motivos específicos para esta prática, comum nas imobiliárias, que são contratadas, em regra, pelos locadores.A Lei de Locações, em seu artigo 46, estabelece que nas locações residenciais ajustadas por escrito, por prazo igual ou superior a trinta meses, existe a possibilidade de o contrato prorrogar-se por prazo indeterminado, caso o locador não se manifeste após o período contratual. Nestas situações, o locador ainda poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, bastando apenas conceder ao locatário trinta dias para a desocupação.A situação é completamente diferente em se tratando de contratos com prazo inferior a trinta meses: ao final do prazo combinado, o contrato prorroga-se automaticamente, mas ao contrário da situação acima, nestes casos o locador somente poderá despejar o locatário nas seguintes situações, previstas no artigo 47 da Lei 8.245/91:- Em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada ao seu emprego;- Se for pedido para uso próprio do locador, ou de seu cônjuge ou companheiro; ou para uso de ascendente ou descendente do locador que não disponha (nem seu cônjuge ou companheiro) de imóvel residencial próprio;- Para demolição e edificação licenciada, ou para a realização de obras devidamente aprovadas, que aumentem a área construída;- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos;- Por acordo entre locador e locatário;- Em razão de prática de infração legal ou contratual, como a falta de pagamento de aluguéis e encargos; e- Para a prática de reparos urgentes no imóvel, que demandem a desocupação do local.Na prática é possível afirmar que, na grande maioria dos casos, um contrato de locação residencial de menos de trinta meses resulta na impossibilidade de o locador despejar seu inquilino antes de cinco anos, salvo se este cometer uma infração contratual (especialmente a falta de pagamento de aluguéis e encargos).Diante deste quadro, há situações em que locador e inquilino chegam a um impasse nas negociações, quando o inquilino pretende contratar uma locação residencial por prazo inferior a trinta meses, mas o locador não pretende realizar um contrato que, na prática, pode chegar aos cinco anos.Nestes casos, há uma recomendação perfeitamente legal, que permite solucionar este impasse: é possível contratar a locação pelo prazo de trinta meses, que não prende o locador nos termos acima, estabelecendo uma cláusula que isenta o locatário de qualquer multa pela desocupação do imóvel após o período realmente pretendido.Por exemplo, caso o locatário pretenda alugar um imóvel residencial pelo período de um ano, as partes poderão assinar um contrato com vigência de trinta meses, e com a isenção da multa por rescisão antecipada após um ano. O locatário, assim, poderá devolver as chaves após um ano, sem qualquer penalidade – e o locador não ficará vinculado ao seu inquilino por mais de trinta meses, mesmo se este decidir ficar por mais de um ano no imóvel.
17 de agosto de 2015
Em tempos de crise, imóvel é o melhor investimento
Apesar de um ciclo de forte alta nos preços verificado nos últimos anos, e do aumento da taxa de juros, investir em imóveis ainda é um dos negócios preferidos dos brasileiros. Com a perspectiva de crescimento para os próximos anos, a aplicação em bens imobiliários continua sendo uma opção segura e atrativa de investimento.Após o boom de 2010, o aumento dos preços dos imóveis no Rio de Janeiro, por exemplo, tornou-se rotina, e o valor do metro quadrado mais do que dobrou em algumas regiões, numa brusca atualização de valores que vinham sendo represados nos últimos 15 anos. Desde meados do ano passado, porém, o cenário é outro.Projeções do setor para este ano indicam que os preços deixarão de subir no mesmo ritmo de antes para apenas acompanhar a inflação. Em alguns casos, ficarão até mesmo abaixo dela, como forma de as incorporadoras conseguirem desaguar seus estoques de lançamentos. A desaceleração da economia já vinha tornando mais lenta a venda de novas unidades, e a tendência deve se intensificar, ainda mais após a divulgação das novas taxas de juros da Caixa Econômica Federal. O banco responde por 75% do mercado de crédito imobiliário brasileiro, o que provavelmente estimulará os demais bancos a subirem suas taxas de juros.Em algumas regiões da cidade, existe demanda para locação de determinados produtos e, portanto, vale a pena alugar. Caso a intenção seja aumentar o capital para a realização de outro negócio, vender o apartamento para obter o lucro da transação pode ser melhor.O aluguel pode e deve ser usado como alternativa de fonte adicional de renda. Todavia, aqueles que optarem por este caminho devem prever a possibilidade de inadimplência e um certo nível de vacância, da mesma forma que fazem os hotéis em seus estudos de viabilidade. Obviamente, estes parâmetros devem variar com o tipo e a localização do imóvel.Para Jacyr Tavares, da JTavares, consultoria imobiliária com mais de 30 anos no mercado, investir em imóveis sempre foi uma excelente opção de investimento, pois além de proporcionar moradia ou renda de aluguel, proporciona, também, valorização e segurança do capital investido. O grande segredo para se fazer um bom negócio, ensina ele, é se cercar de uma consultoria especializada na hora comprar.Para o especialista, a hora de investir é agora. Ele passa algumas dicas para quem quer aproveitar o grande número de ofertas disponíveis e fazer um bom negócio:• Manter-se atualizado, procurar uma consultoria imobiliária e dar preferência a imóveis localizados em áreas em desenvolvimento ou em bairros nobres onde a procura supera a oferta.• Explorar regiões em outros estados ou investir em sítios e fazendas, desde que se observe a possibilidade de valorização no futuro próximo.• Ter bons geradores de riqueza, os terrenos no entorno das grandes capitais oferecem valorização garantida em longo prazo.• Investir em imóveis na planta, custo 40% menor do que com o imóvel pronto. Muitos investidores sentem-se atraídos a comprar para revendê-lo por um preço mais alto assim que ele ficar pronto. Para não ter problemas ao comprar um imóvel na planta, além de escolher bem a localização e a possibilidade de valorização, o ideal é procurar uma incorporadora de confiança e com credibilidade.• Identificar as boas oportunidades, dar aquela repaginada para mudar a cara do apartamento/casa/escritório e depois vender com um bom retorno no curto prazo ou juntar o útil ao agradável: usufruir do bem e garantir uma boa e segura valorização para o seu investimento• Pesquisar o máximo de informações possíveis e conhecer cada um dos diversos nichos de negócios para fazer a escolha certa. Entre as boas oportunidades em diferentes segmentos estão: salas comerciais, flats, galpões, lojas e hotelaria.• Não restringir a escolha apenas à região que mora ou àquela que mais gosta. Certamente existirão excelentes oportunidades em outras regiões da cidade. É fundamental lembrar-se de que o investidor deve ter uma visão sempre mais abrangente.Vale lembrar que, antes de comprar qualquer imóvel usado, é fundamental pesquisar o histórico e procurar um especialista para visitar o local e verificar quais investimentos serão precisos para adequar o bem imobiliário às necessidades do comprador.
12 de agosto de 2015
Custo do metro quadrado da construção civil aumentou 0,69% em julho, afirma IBGE
Custo nacional da construção por metro quadrado fechou o mês em R$ 948,47O Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi) variou 0,69% em julho contra 1,26% no mês anterior, representando desaceleração. Os dados são da pesquisa divulgada nesta semana pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e pela Caixa Econômica Federal.Em relação a julho de 2014, quando houve variação de 0,58%, o índice avançou 0,11 ponto percentual. No acumulado do ano, o Sinapi variou 3,86% e, nos últimos 12 meses, a variação foi de 5,77%, contra 5,66% registrados nos 12 meses anteriores.Com os resultados, o custo nacional da construção por metro quadrado fechou julho em R$ 948,47, sendo R$ 509,84 relativos aos materiais e R$ 438,63 à mão de obra. A parcela dos materiais variou 0,53%, subindo 0,11 ponto percentual em relação ao mês anterior (0,42%). Já a mão de obra subiu 0,87% contra 1,08% registrado em junho.Os acumulados do ano são 1,98% para materiais e 4,54% para mão de obra, sendo que em 12 meses as variações foram de 3,60% para materiais e de 8,12% para mão de obra, respectivamente.A região Sul foi a que apresentou a maior alta em junho (1,24%), seguida do Centro-Oeste (1,08%), Norte (0,75%), Nordeste (0,63%) e Sudeste (0,43%). Os custos regionais por metro quadrado ficaram em: R$ 950,03 (Norte); R$ 878,54 (Nordeste), R$ 998,96 (Sudeste); R$ 968,31 (Sul) e R$ 950,34 (Centro-Oeste).
10 de agosto de 2015
Linhas de crédito oferece novas chances de entrar na casa própria
Quem sonha em ter sua casa própria ganhou mais opções em linhas de crédito para financiar parte do valor do imóvel. Enquanto a Caixa Econômica Federal disponibilizou R$ 4 bilhões para a linha de financiamento, cobrindo até 85% do valor do imóvel, o Banco do Brasil estima destinar até R$ 1 bilhão para as novas operações, financiando até 90% da casa própria. Em ambos os casos, o preço da unidade financiada não pode passar de R$ 400 mil.Todas as agências das duas instituições financeiras já estão operando com as novas linhas de crédito, tendo como base as condições definidas pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em maio. Entre as diferenças dos modelos de financiamento está a taxa de juros, que varia de 7,85% a 8,85% ao ano na Caixa Econômica, a depender do grau de relacionamento do cliente com a instituição, e de 9% ao ano no Banco do Brasil.Nos dois casos, entretanto, o financiamento vale apenas para trabalhador titular de conta vinculada do FGTS, com no mínimo 36 contribuições, sejam consecutivas ou não.Por outro lado, o cidadão que não está empregado formalmente pode ainda contratar o financiamento desde que o seu saldo total no FGTS seja igual ou superior a 10% do valor do imóvel que ele pretende adquirir, ou do valor de compra e venda, valendo o que for maior.Renda familiarAmbos os programas não impõem limites quanto à renda familiar para a concessão do crédito, mas a parcela do financiamento não pode comprometer mais que 30% da renda familiar mensal bruta.Outra condição para ter acesso ao produto, tanto na Caixa quanto no Banco do Brasil, é que o mutuário não seja proprietário de imóvel no município onde mora ou trabalha, nem em cidades vizinhas ou integrantes da mesma região metropolitana.Os novos programas adotados pela Caixa e pelo Banco do Brasil vão possibilitar a injeção de R$ 5 bilhões no mercado imobiliário em meio a um momento de forte desaceleração das vendas, reflexo da crise político-econômica que o País atravessa. Segundo informações do BB, há 2,2 milhões de clientes que reúnem condições para se habilitarem ao financiamento imobiliário pela nova linha de crédito.
10 de agosto de 2015
Estimativa do PIB da construção é revista para baixo
Dados econômicos apresentados pela Fundação Getulio Vargas (FGV) na Reunião de Conjuntura do sindicato, em 4 de agosto, levaram o SindusCon-SP a revisar a estimativa do PIB da construção, para queda de 7% em 2015 (a previsão anterior era de queda de 5,5%). A nova estimativa tem como base a nova expectativa de redução do PIB prevista de 2% para este ano (e não mais de 1,5%), segundo dados apresentados por Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção da FGV.No dia seguinte, em nota à imprensa, José Romeu Ferraz Neto, presidente do SindusCon-SP, declarou que “a indústria da construção está sofrendo diretamente os efeitos da crise econômica, por sua vez alimentada pela crise política”.Para o presidente do SindusCon-SP, “o que se espera do governo são ações que inspirem gradualmente a retomada da confiança. Perseverar no diálogo com o Congresso, ajustar despesas sem elevar os tributos, cuidar do crédito à produção e lançar a fase 3 do Programa Minha Casa, Minha Vida são algumas dessas ações necessárias”.Na reunião, o vice-presidente de Economia do sindicato, Eduardo Zaidan, avaliou que o cenário negativo da construção decorre da ausência de investimentos da economia. “A saída do setor da crise virá no mínimo seis meses depois de a economia começar a dar sinais de recuperação. Mas o reequilíbrio das contas públicas somente se sustentará se o governo conseguir fazer reformas de longo prazo”, disse.Ana Maria apresentou o desempenho dos indicadores que embasaram a nova previsão: reduções de 10,8% (384 mil empregos) do nível de emprego da construção brasileira nos 12 meses encerrados em junho, de 12,7% no segmento de imobiliário e de 15,3% no de infraestrutura; na comparação do acumulado até maio contra o mesmo período do ano anterior, quedas de 9,8% na produção de materiais de construção, 9,2% na produção de cimento e 5,74% no comércio de materiais.A economista também chamou a atenção para o dado apurado na sondagem nacional realizada em julho pela FGV entre os empresários da construção, mostrando que apenas 9,5% pretendiam aumentar o contingente de pessoal empregado nos três meses seguintes, enquanto 43,4% revelavam a intenção de reduzi-lo.Já o economista Robson Gonçalves, também da FGV, anteviu uma piora no cenário econômico, diante das dificuldades enfrentadas pelo governo para realizar o ajuste fiscal e da ausência de uma administração do regime cambial. “A construção ainda deverá operar com baixo nível de atividade por um longo prazo, talvez uma recuperação consistente seja possível somente a partir de 2020”, comentou.Para Gonçalves, o governo precisaria se abrir para o diálogo, realizar o ajuste fiscal e administrar a política cambial para conseguir voltar a atrair o capital estrangeiro, que segundo ele já se retraiu. “Entretanto, o governo ainda enfrenta o dilema ideológico que impede a arrumação da economia”, disse.
10 de agosto de 2015
Caixa adota restrição adicional para financiamento imobiliário
A Caixa Econômica Federal fará uma restrição adicional para financiamento imobiliário, diante da prolongada sangria dos recursos da caderneta de poupança.A partir do dia 17, quem tem contrato de financiamento na Caixa com recursos da poupança, através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), não poderá mais tomar outro crédito dessa linha, informou o banco federal em nota nesta quarta-feira."Essas operações representam apenas 2,4 por cento da quantidade de financiamentos concedidos pelo banco", informou a Caixa em nota.O banco federal destacou ainda que o foco da instituição em 2015 são imóveis novos, com destaque para a habitação popular, operações do Minha Casa Minha Vida e recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).Segundo a Caixa, essas operações "de habitação popular não tiveram nenhuma alteração".Maior concessora de empréstimos para compra da casa própria no país, com cerca de dois terços do mercado, a Caixa vem tomando, desde o começo do ano, sucessivas medidas para restringir o acesso ao financiamento imobiliário.Neste ano, o banco já elevou duas vezes o preço cobrado dos empréstimos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), além de reduzir, de 90 para 80%, a cota máxima de financiamento do imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC) e 50% pela tabela Price.Um dos motivos desse movimento é o aumento da taxa básica de juros Selic, que tem provocado migração de recursos da poupança para alternativas mais rentáveis, como títulos públicos.Segundo o Banco Central, os resgates da poupança superaram os depósitos em junho pelo sexto mês consecutivo, levando a saída líquida no primeiro semestre a 36,15 bilhões de reais.Dados preliminares do BC de julho mostram que os resgates líquidos no mês passado até dia 30 somaram 5,53 bilhões de reais, com a saída total superando 40 bilhões de reais em 2015.O crédito imobiliário financiado com recursos da poupança era de 104,4 bilhões de reais em junho, o menor desde pelo menos 2003. No primeiro semestre, os desembolsos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) caíram 16 por cento, segundo a Abecip, entidade que representa os financiadores do setor.Enquanto a Caixa desacelera no crédito imobiliário, rivais como Banco do Brasil e Itaú Unibanco têm ampliado os desembolsos para habitação, buscando se concentrar em segmentos de crédito tidos como de menor risco num momento de economia em retração.Na terça-feira, o Itaú anunciou que o crédito imobiliário e o consignado foram os únicos a crescerem no segundo trimestre ante os primeiros três meses de 2015.Já o BB anunciou há duas semanas uma linha de crédito de 1 bilhão de reais para o setor imobiliário, oferecendo financiar até 90 por cento de imóveis avaliados em até 400 mil reais.IMPACTOProfissionais do mercado imobiliário tiveram reações distintas ao anúncio da medida. Para o vice-presidente de habitação popular do SindusCon-SP, Ronaldo Cury, o impacto da restrição será pequeno."Na prática não muda muita coisa. É muito baixo o percentual de quem consegue comprar dois imóveis", disse.Já a fundadora da Akamines Negócios Imobiliários, Daniele Akamine, tanto potenciais mutuários como construtoras serão bastante prejudicados, especialmente na comercialização de imóveis na planta."O prazo médio entre a compra de um imóvel na planta e o início do contrato de financiamento com o banco é de dois anos", disse ela. "Quem já estava nesse processo agora é surpreendido e terá que buscar financiamento em outros bancos, que normalmente cobram taxas de juros maiores."
06 de agosto de 2015