Reparos no Imóvel Alugado: Quem Paga, Proprietário ou Inquilino?

Um vazamento na torneira, uma infiltração no teto, uma lâmpada queimada — em algum momento do contrato, todo imóvel alugado precisa de algum reparo. A dúvida que gera mais conflito entre inquilino e proprietário é sempre a mesma: de quem é a responsabilidade de pagar?

O que diz a Lei do Inquilinato sobre esse assunto?

O artigo 22 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece que é responsabilidade do proprietário manter a forma e a estrutura do imóvel durante toda a locação, garantindo condições adequadas de uso. Já o artigo 23 determina que cabe ao inquilino cuidar da manutenção do dia a dia, decorrente do uso normal do imóvel.

Quais reparos são de responsabilidade do proprietário?

• Problemas estruturais: infiltrações significativas, rachaduras, vigamento comprometido;


• Falhas elétricas ou hidráulicas originárias de desgaste natural da instalação, não do uso do inquilino;


• Vícios anteriores à locação, ou seja, problemas que já existiam antes da entrada do inquilino no imóvel.

Quais reparos são de responsabilidade do inquilino?

• Manutenções rotineiras: troca de lâmpadas, reparos em fechaduras, torneiras e chuveiros desgastados pelo uso comum;


• Danos causados por mau uso: riscos no piso por arrastar móveis, manchas por produtos de limpeza inadequados, vidros quebrados;


• Entupimentos de ralos e pias decorrentes do uso diário.

Como saber se um problema é "estrutural" ou "de uso"?

A regra prática mais usada pelo mercado: consertos caros e técnicos, ligados à estrutura do imóvel, tendem a ser do proprietário; reparos simples e recorrentes, ligados ao uso cotidiano, tendem a ser do inquilino. Em caso de dúvida, a vistoria inicial — feita antes da entrada do inquilino, com fotos e descrição detalhada do estado do imóvel — é o documento que resolve a maior parte dos impasses.

O que acontece se o reparo urgente demorar muito para ser feito?

Se o proprietário for notificado sobre um reparo urgente de sua responsabilidade e a obra durar mais de 10 dias, o inquilino tem direito a abatimento proporcional no valor do aluguel. Se ultrapassar 30 dias, o inquilino pode inclusive pedir a rescisão do contrato sem multa, conforme o artigo 26 da Lei do Inquilinato.

Como evitar conflitos sobre reparos ao longo do contrato?

• Documente tudo: fotos, mensagens e recibos evitam discussões sobre quem causou o dano;


• Comunique problemas assim que surgirem, evitando que um reparo simples se transforme em algo mais caro;


• Nunca assuma reparos estruturais por conta própria sem autorização formal do proprietário;


• Peça aprovação por escrito para qualquer benfeitoria que vá além da manutenção do dia a dia.

Resumo rápido

• Estrutura do imóvel (paredes, teto, encanamento embutido): responsabilidade do proprietário;


• Uso diário (torneiras, lâmpadas, fechaduras): responsabilidade do inquilino;


• Reparo urgente não feito em 10 dias: direito a abatimento proporcional do aluguel;


• Vistoria inicial detalhada é o principal documento para evitar disputas.

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