Reforma Tributária e Aluguel: Quem Passa a Pagar IBS e CBS em 2026

A Reforma Tributária começou a valer em 2026 e trouxe uma dúvida recorrente entre proprietários que vivem de renda de aluguel: afinal, quem precisa pagar os novos tributos sobre a locação? A boa notícia é que a resposta é tranquilizadora para a grande maioria dos pequenos e médios proprietários.

O que muda na tributação do aluguel com a reforma?

A partir de 2026, além do Imposto de Renda já recolhido normalmente sobre o aluguel, passam a existir dois novos tributos: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que juntos formam o novo modelo de IVA dual do país. Em 2026, as alíquotas ainda estão em fase de teste: 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS.

Quem precisa pagar o novo imposto sobre o aluguel?

Aqui está o ponto mais importante: a nova tributação só atinge locadores que cumprem dois requisitos ao mesmo tempo:

• Ter mais de 3 imóveis alugados; e


• Receber mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis (ou R$ 288 mil por ano, independentemente da quantidade de imóveis).

Quem tem até três imóveis alugados permanece isento do IBS e da CBS, independentemente do valor recebido. Da mesma forma, quem recebe até R$ 240 mil por ano também fica de fora da nova cobrança, mesmo tendo mais de três imóveis.

Quanto pode aumentar a carga tributária de quem se enquadra na nova regra?

Para os locadores que se enquadram nos critérios acima, a carga tributária total sobre o aluguel pode subir de aproximadamente 27,5% para até 35,9%, somando o Imposto de Renda aos novos tributos — variando conforme o caso.

A forma de declarar o aluguel no Imposto de Renda mudou?

Não. O procedimento para declarar o aluguel recebido no IRPF segue o mesmo dos anos anteriores. As novas regras de IBS e CBS não alteram a tabela progressiva mensal do Imposto de Renda nem a forma de declaração anual — elas incidem apenas sobre os locadores que se enquadram nos critérios de grande proprietário descritos acima.

Tem dúvidas sobre como a reforma tributária pode impactar seus imóveis de aluguel em Ribeirão Preto? A equipe da Piramid Imóveis pode te ajudar a entender seu enquadramento e planejar a gestão dos seus contratos de locação.