Ação Renovatória: Como o Inquilino Comercial Pode Renovar o Aluguel Mesmo Contra a Vontade do Proprietário

Manter o ponto comercial onde o negócio já construiu clientela e reputação é uma preocupação constante de quem aluga um imóvel comercial. A boa notícia é que a lei oferece uma proteção específica para esses casos: a ação renovatória.

O que é a ação renovatória e para quem ela vale?

É um instrumento jurídico previsto no artigo 51 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) que permite ao locatário de um imóvel comercial renovar seu contrato de locação, mesmo contra a vontade do proprietário — desde que cumpridos determinados requisitos legais. A lógica por trás desse direito é proteger o chamado "fundo de comércio": a clientela, a reputação e os vínculos que o empresário construiu naquele endereço ao longo dos anos.

Quais são os requisitos para ter direito à renovação forçada?

• Contrato escrito e por prazo determinado;


• Soma de, no mínimo, 5 anos de relação locatícia (contratos sucessivos podem ser somados para atingir esse total);


• Exploração do mesmo ramo de atividade por, no mínimo, 3 anos ininterruptos no imóvel.

Qual é o prazo para entrar com a ação renovatória?

Esse é o ponto mais crítico do processo: a ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato vigente. Trata-se de um prazo decadencial — ou seja, perder essa janela significa perder definitivamente o direito à renovação compulsória, restando apenas a negociação voluntária (e sem obrigação legal) com o proprietário.

Por quanto tempo o contrato pode ser renovado?

Segundo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o prazo máximo para a renovação judicial é de 5 anos — mesmo que o contrato original previsse um período maior. A Corte entende que prazos mais longos poderiam contrariar a própria finalidade do instituto, já que mudanças relevantes na economia podem ocorrer em períodos muito extensos.

O proprietário pode se opor à renovação?

Sim, em situações específicas — por exemplo, se apresentar uma proposta de locação de terceiro em condições melhores do que as oferecidas pelo locatário atual. Nesse caso, o inquilino tem o direito de igualar a proposta e manter a prioridade na renovação. O proprietário também pode contestar apenas o valor do aluguel proposto, pedindo que seja fixado pelo valor de mercado atual — muitas vezes o ponto mais discutido em uma ação renovatória.

Vale mais a pena negociar diretamente com o proprietário?

Sempre que possível, sim. A renovação amigável evita custos processuais (que incluem custas judiciais, honorários advocatícios e do perito avaliador) e desgaste na relação entre as partes. A ação renovatória deve ser vista como um instrumento de proteção para os casos em que o proprietário realmente se recusa a renovar ou exige condições abusivas.

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