SÃO PAULO - O boom do mercado imobiliário na última década desencadeou debates acalorados sobre a existência de uma bolha especulativa no preço dos imóveis. Mas, como em diversos outros setores da economia brasileira, a escassez crônica de estatísticas de longo prazo travou o diagnóstico.
Agora, um estudo da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e do site de classificados de imóveis Zap pode ajudar a esclarecer a discussão com o lançamento da primeira série histórica com o preço de imóveis do País. O levantamento buscou informações em anúncios de jornal no Acervo Estadão desde 1975 e encadeou os dados com o índice FipeZap, que pesquisa na internet o preço do metro quadrado em 20 cidades brasileiras.
A primeira fase do projeto, lançada na noite desta quinta-feira, 17, contabilizou o valor dos imóveis apenas na cidade de São Paulo. Na capital paulista, os dados mostram que o preço do metro quadrado dobrou nos últimos 40 anos (alta de 103% no período). Ano a ano, o aumento real médio foi de 1,8%. Para corrigir os efeitos da hiperinflação, o índice foi descontado pelo IPCA.
A primeira conclusão é que, sim, a escalada do preço do metro quadrado surpreende quando comparada a países emergentes e com o próprio Estados Unidos, que só recentemente se recuperam da própria crise imobiliária. Mas, num horizonte de longo prazo, o nosso mercado imobiliário não parece tão fora da realidade.
"Depois de uma prolongada desvalorização nos 1990, o preço subiu muito rápido a partir de 2005. A minha sensação é que havia essa demanda represada, que casou com a melhora institucional do mercado e todo o boom da economia como um todo nos anos 2000", afirma o coordenador do projeto, Eduardo Zylberstajn.
Não por acaso, a massa salarial dos brasileiros - a soma das remunerações de todos os trabalhadores - anda lado a lado com a valorização dos imóveis, inclusive agora, onde se inicia um movimento de queda (veja gráfico abaixo).
No lugar de adotar um tom taxativo, o pesquisador prefere usar os dados históricos para defender que, ao contrário do estouro de uma bolha, a indicação é que hoje o mercado imobiliário está entrando em um novo ciclo.
"Não dá pra dizer que hoje os preços estão num patamar problemático, mas isso não significa que não possamos passar por um período de queda nos preços que, aliás, foi o mais comum nesses 40 anos", afirma Zylberstajn.
Para o pesquisador, os preços devem seguir em queda, pelo menos em termos reais, nesse momento de recessão, desemprego e juros altos. "Dada a conjuntura econômica, é bastante razoável um ciclo de baixa, que é mais do que apenas estrutural", completa.
O trabalho durou dois anos e foi inspirado em exercício semelhante ao do Prêmio Nobel de Economia, Robert Shiller, que retroagiu os preços dos imóveis nos Estados Unidos até 1890.
Shiller previu o estouro da crise imobiliária americana em 2008 e disse, em visita ao Brasil em 2013, que havia boa probabilidade de o País passar pela mesma situação. À época, ele ponderou que não conhecia a realidade brasileira a fundo para cravar a afirmação.
Custo. A pesquisa ainda permitiu outros exercícios. Descontado o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), a série histórica mostra atualmente os mesmos níveis desde 1975. Vale a ressalva que o custo dos terrenos, um dos principais pesos nos empreendimentos, não é medido pelo INCC.
"Boa parte desse aumento pode ser explicado pelos custos de produzir. "Nos EUA, os preços explodiram, mas o building cost (equivalente ao INCC) está hoje negativo. Aqui existe essa característica de um custo de produção crescente", diz.
