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A compra de um imóvel na planta traz muitas vantagens. Porém, os problemas como azulejos mal-colocados, pintura com manchas e rachaduras na parede podem aparecer se a vistoria na hora da entrega não for feita com certos cuidados. As grandes construtoras disponibilizam lista com itens que devem ser verificados e marcam a vistoria, acompanhada por um engenheiro, que tira as dúvidas do proprietário.   A vistoria antecipada é uma ferramenta legal para os envolvidos na negociação. Caso houver problemas aparentes no imóvel, depois de assinados os papéis, a construtora pode alegar que eles apareceram após a data de entrega.  

Fonte: Piramid

Existem duas formas de defender-se de abusos das construtoras: de forma individual e de forma coletiva. Na forma individual, cada consumidor que tenha um problema pode acionar a construtora para resolver. Primeiro recomenda-se uma tentativa de acordo, depois uma notificação extrajudicial e, não havendo sucesso, uma interposição de ação no Judiciário. Na forma coletiva, um grupo de moradores de um mesmo prédio entra na Justiça representados pelo IBEDEC, por exemplo, para buscar uma solução para um problema comum a todas as unidades ou a todos os contratos. É a forma de defesa mais adequada, valendo aqui o princípio de que a união faz a força, ficando a briga mais barata pois o custo é dividido entre os proprietários e a argumentação mais convincente, porque será um erro geral. Antes de qualquer ação é recomendável a obtenção de um parecer técnico sobre o objeto da ação: sejam vícios construtivos (laudo de engenharia), sejam vícios de emprego de material inferior (avaliação conjunta de um engenheiro e de um corretor de imóveis), sejam vícios contratuais (parecer jurídico de um advogado). Uma vez de posse da documentação, o comprador ou grupo de compradores pode notificar a construtora via cartório ou carta com Aviso de Recebimento, sobre os problemas encontrados na obra e a solução exigida. Guarde esta notificação, que também será usada no processo para mostrar que houve tentativa de acordo amigável e que não fora aceita pela construtora.  

Fonte: Ibedec

O patrimônio de afetação é uma figura jurídica criada inicialmente pela Medida Provisória 2221, de 4 de setembro de 2001 e que introduziu uma mudança na Lei 4.591/64, na qual um empreendimento é separado do patrimônio da empresa construtora. Na prática funciona assim: uma empresa construtora destaca um imóvel de sua propriedade para o patrimônio de afetação. A obra então será feita com o acompanhamento mensal dos compradores, com fiscalização sobre pagamentos de encargos trabalhistas e demais impostos. Toda a contabilidade e administração da obra é separada do patrimônio global da construtora. No caso de falência da construtora, a obra que estiver em regime de Patrimônio de Afetação não é atingida pelos efeitos da falência e assim os compradores têm seu dinheiro protegido. A vantagem deste sistema é justamente esta proteção do patrimônio e dos interesses dos compradores. A desvantagem é que os compradores terão uma despesa a mais na compra, para contratar uma auditoria que irá fiscalizar as contas da obra, a veracidade dos recibos, os recolhimentos de impostos, enfim, a contabilidade da obra, e garantir assim a manutenção do patrimônio de afetação. Os cuidados com este tipo de compra são no sentido de verificar se o patrimônio de afetação está registrado em cartório e se já há auditoria contratada, bem como se toda a documentação da obra está regularizada.  

Fonte: Ibedec

Sempre que houver duvida sobre uma cláusula do contrato firmado entre consumidor e fornecedor, o entendimento mais favorável ao consumidor é que deve prevalecer.  

Fonte: Ibedec

Ausência de Alvará de Construção, Registro de Memorial Descritivo ou Habite-se - Comprar um imóvel nestas condições é um grande problema, pois o risco da compra e venda ser anulada ou mesmo o prédio demolido ou leiloado é muito grande. Pode ser evitado se o consumidor buscar se informar sobre eles antes da compra. Sem estes documentos não se consegue ocupar o imóvel e nem tampouco financia-lo em bancos.  

Fonte: Ibedec

É importante observar qual foi a destinação prometida do imóvel (residencial, comercial ou mista) através de propaganda ou do contrato, e o que a prefeitura ou administração regional autoriza para a localidade. Se uma região é apenas para imóveis comerciais, o uso do apartamento para fins residenciais é proibido e portanto, caso a venda seja feita de forma errada, o consumidor pode pedir a rescisão do contrato.  

Fonte: Ibedec

O consumidor só deve aceitar as chaves do imóvel, após vistoriar o mesmo e, apontados vícios na construção ou ausência de Habite-se, só receber as chaves quando sanadas as pendências e problemas. Vale ressaltar, que enquanto não receber as chaves, de forma legal, não correm juros sobre as parcelas a prazo.  

Fonte: Ibedec

 - Em um contrato de compra e venda a prazo, feito com construtora, tem algumas normas a serem respeitadas para estes índices. A multa por atraso não pode exceder a 2% sobre cada parcela. A correção monetária durante a construção só pode ser atrelada ao INCC Índice Nacional da Construção Civil e sem adição de juros. Após a entrega das chaves, pode-se atrelar a correção monetária das parcelas ao IGP-M ou INPC e os juros podem ser estabelecidos até um máximo de 12% ao ano. Qualquer estipulação diferente destas é nula de pleno direito e pode ser questionada ou revista pelo Judiciário.  

Fonte: Ibedec

- Malandragens como estas podem ser evitadas com o auxílio de uma imobiliária idônea. Entrada é de um pagamento a prazo porquanto que Sinal é um valor estipulado para o caso da rescisão contratual, que deve ficar com o não desistente, o qual quase sempre é o consumidor. Estes termos jurídicos podem causar problemas ao consumidor quando buscar a rescisão contratual. O recomendável é não dar nenhum valor a título de Sinal e sim Entrada.  

Fonte: Piramid

O problema mais comum enfrentado por quem resolve desistir do contrato são as cláusulas que tratam dos valores pagos e do que será devolvido, caso alguém resolva desistir do contrato. É interessante destacar que existem situações diversas e que tem várias interpretações na Justiça, porém sempre mais favoráveis ao consumidor. Quem, por exemplo, quer rescindir o contrato por atraso na entrega da obra, tem direito a reaver 100% das quantias pagas e até ser indenizado por eventuais danos morais e materiais. Já quem quer desistir de um contrato por falta de capacidade de pagamento, antes da entrega das chaves, pode obter até 90% das quantias pagas. Já quem quer desistir de um contrato, por qualquer motivo que seja, após a entrega das chaves, pode conseguir até 85% das parcelas pagas, mas provavelmente terá que arcar com custo de cerca de 0,5% do valor do imóvel a título de aluguel pelo período em que ocupou o apartamento.  

Fonte: Ibedec

- É comum as construtoras, como proprietárias dos imóveis vendidos, elaborem uma Convenção de Condomínio, na qual insiram a desobrigação de pagar condomínio sobre as unidades não vendidas ou pagar menos do que as unidades ocupadas. Tal obrigação é abusiva e pode ser derrubada mediante ação específica no Judiciário;  

Fonte: Piramid

Um problema é a existência de dívida da unidade vendida para com o condomínio. Isto deve ser resolvido e constado no contrato como ficará, pois que o imóvel responde pela dívida em caso de não pagamento e, portanto, o comprador pode ser surpreendido por uma execução e posterior leilão do imóvel se não se precaver pegando uma declaração da inexistência de débitos junto ao condomínio;  

Fonte: Piramid

 O consumidor só responde pelos impostos existentes a partir da compra e venda. Todo e qualquer encargo anterior é de responsabilidade da construtora. Já as despesas de cartório são de responsabilidade do consumidor. Se for combinado algo diferente ou prometido alguma isenção, deverá estar descrita no contrato;  

Fonte: Piramid

Esta despesa, via de regra, é do vendedor. Acontece que muitos querem repassa-la ao consumidor. Se isto não for feito via contrato, por deliberação comum entre a construtora e o consumidor, é obrigação nula.  

Fonte: Piramid

É comum constar nos contratos de compra e venda, margens de tolerância na metragem dos imóveis. Entretanto, nunca vimos uma construtora errar em favor do consumidor, sendo, portanto uma cláusula abusiva e que pode ser anulada no Judiciário, devendo o consumidor exigir o abatimento no preço proporcional ao abatimento que a construtora fez no tamanho do imóvel.  

Fonte: Piramid

Quando você vai comprar seu imóvel, milhares de promessas lhe são feitas, de forma verbal ou mesmo nos panfletos e propagandas, entretanto na hora da entrega do imóvel muitas não se concretizam. O Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda propaganda vincula o fornecedor. Daí a importância de colocar na proposta de compra e venda e no contrato de compra e venda, minuciosamente, tudo que fora prometido ou contratado, bem como guardar todas as propagandas, anotações e promessas feitas, de forma que não cumpridas, possam ser alvo de ação judicial específica para lhe exigir o cumprimento;  

Fonte: Piramid

Portaria nº. 4/98, as seguintes cláusulas: 1. estabeleçam prazos de carência na prestação ou fornecimento de serviços, em caso de impontualidade das prestações ou mensalidades; 2. imponham, em caso de impontualidade, interrupção de serviço essencial, sem aviso prévio; 3. não restabeleçam integralmente os direitos do consumidor a partir da purgação da mora; 4. impeçam o consumidor de se beneficiar do evento, constante de termo de garantia contratual, que lhe sejam mais favoráveis; 5. estabeleça a perda total ou desproporcionada das prestações pagas pelo consumidor, em benefício do credor, que, em razão de desistência ou inadimplemento, pleitear a resilição ou resolução do contrato, ressalvada a cobrança judicial de perdas e danos comprovadamente sofridos; 6. estabeleçam sanções em caso de atraso ou descumprimento da obrigação somente em desfavor do consumidor; 7. estabeleçam cumulativamente a cobrança de comissão de permanência e correção monetária; 8. elejam foro para dirimir conflitos decorrentes de relações de consumo diverso daquele onde reside o consumidor; 9. obriguem o consumidor ao pagamento de honorários advocatícios sem que haja ajuizamento de ação correspondente; 10. Impeçam, restrinjam ou afastem a aplicação das normas do código de defesa do consumidor nos conflitos decorrentes de contratos de transporte aéreo; 11. Atribuam ao fornecedor o poder de escolha entre múltiplos índices de reajuste, entre os admitidos legalmente; 12. Permitam ao fornecedor emitir títulos de crédito em branco ou livremente circuláveis por meio de endosso na apresentação de toda e qualquer obrigação assumida pelo consumidor; 13. Estabeleçam a devolução de prestações pagas, sem que os valores sejam corrigidos monetariamente; 14. Imponham limite ao tempo de internação hospitalar, que não o prescrito pelo médico".  

Fonte: Piramid

São aquelas inseridas em contratos, que tragam algum prejuízo ao consumidor ou lhe retire algum direito. São todas aquelas, dentre outras, descritas no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor, pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código; III - transfiram responsabilidades a terceiros; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; VI - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor; VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem; VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor; IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor; X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral; XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor; XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor; XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração; XIV - infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais; XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor; XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias. § 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; II - restringem direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual; III - se mostram excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.  

Fonte: Piramid

I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos; II - recusar atendimento às demandas dos consumidores, na exata medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de conformidade com os usos e costumes; III - enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitação prévia, qualquer produto, ou fornecer qualquer serviço; IV - prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou condição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços; V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva; VI - executar serviços sem a prévia elaboração de orçamento e autorização expressa do consumidor, ressalvadas as decorrentes de práticas anteriores entre as partes; VII - repassar informação depreciativa, referente a ato praticado pelo consumidor no exercício de seus direitos; VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes, ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - CONMETRO; IX - recusar a venda de bens ou a prestação de serviços, diretamente a quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento, ressalvados os casos de intermediação regulados em leis especiais; X - elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços; XI - aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou contratualmente estabelecido. XII - deixar de estimular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. XIII - aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou contratualmente estabelecido.  

Fonte: Piramid

Os maiores problemas contratuais decorrem da má-fé de algumas empresas, em querer estabelecer vantagens exageradas para si, suprimir direitos do consumidor ou não estabelecer para si as mesmas penalidades que estabelece ao consumidor por descumprimento contratual. Se houvesse equilíbrio entre os direitos e obrigações de ambas as partes, não haveriam tantas ações na Justiça e também não existiria um código específico para proteger os consumidores. As práticas abusivas são todas aquelas que ferem textualmente ou os princípio do Código De Defesa do Consumidor, todas exemplificadas no artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor.  

Fonte: Ibedec

- O consumidor pode pedir a rescisão contratual; ou - A reparação de todos os problemas em 30 (trinta) dias; ou - Solicitar um abatimento no preço. O consumidor ainda tem até 5 (cinco) anos para pedir indenização por danos materiais e morais, com base no Código de Defesa do Consumidor, embora a responsabilidade do construtor sobre a obra e sua segurança seja de 20 anos conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça  

Fonte: Ibedec

- Insuficiência de Elevadores: existe norma para o cálculo da quantidade de elevadores necessários a atender aos moradores e esta norma muitas vezes não é respeitada, gerando transtornos aos moradores principalmente em horários de pico; - Fluxo de Garagem: o fluxo de veículos que transitam na garagem, bem como os locais de entrada e saída têm que obedecer normas técnicas que permitam seu uso com conforto; - Tamanho das Garagens: também há normas para o tamanho mínimo das garagens, bem como para o seu acesso que devem ser respeitadas na construção; - Segurança dos equipamentos de diversão e lazer: os equipamentos de lazer: balanços, escorregadores, gangorra, piscina, sauna, salão de festas, banheiros sociais, etc, todos devem respeitar normas de segurança para que seu uso não seja prejudicial a saúde ou a vida das pessoas; - Existência dos itens de lazer prometidos: quadras poli esportivas, piscinas, pistas para caminhada, sala de ginástica, churrasqueira, cobertura coletiva, etc, quando constam do Memorial Descritivo e devem existir no imóvel); - Instalações adequadas para funcionários: existem normas na legislação trabalhista quanto às instalações necessárias para o desempenho do trabalho dos funcionários do condomínio, como banheiros, refeitório, iluminação adequada, vestiários, que tem que ser respeitadas; - Aplicação de Materiais Diversos nas áreas comuns: pisos, instalações elétricas, metais e hidráulica das áreas comuns devem respeitar o contido no Memorial Descritivo e caso não respeitem, estarão em desacordo com a lei; - Escoamento de Águas Pluviais: deve o prédio dispor de encanamento, bombas e ralos suficientes a escoar a água das chuvas mesmo em caso de tempestades. Estes vícios podem estar ocultos ou serem de fácil identificação. Para os vícios ocultos (que só aparecem com o tempo), o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias após a sua constatação. Já para os vícios de fácil identificação, o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias após a entrega do imóvel.  

Fonte: Ibedec

- Rachaduras: trincas que podem ter origem no reboco ou na própria estrutura do prédio; - Infiltrações: decorrente de problemas no reboco, secagem da alvenaria ou mesmo incorreta aplicação de materiais na pintura; - Vazamento acústico: quando o som passa pelas paredes, de um apartamento para o outro ou para o corredor, de forma a comprometer a privacidade dos proprietários; - Altura do pé direito: existe uma altura mínima estabelecida pela ABNT para cada tipo de construção, sendo que seu desrespeito pode prejudicar a circulação de ar do apartamento e comprometer seu uso normal; - Aplicação de Material Diverso do Constante no Memorial Descritivo: azulejos, pias, batentes de portas, armários, fiação elétrica e encanamento de marcas diferentes das constantes do Memorial Descritivo ou mesmo de qualidade inferior; - Falhas de Impermeabilização: em áreas sujeitas a contato externo com água, a aplicação incorreta ou não aplicação do impermeabilizante pode gerar infiltrações que com o passar do tempo podem comprometer a segurança da obra; - Nivelamento do piso: a falta de nivelamento do piso pode causar acúmulo de água em pontos indevidos e causar infiltrações e danos ao próprio apartamento e aos apartamentos vizinhos; - Invasão do espaço aéreo: construção de sacadas ou uso de sacada como cômodo não previsto no memorial descritivo da obra; - Metragem: embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização.  

Fonte: IBEDEC

Vícios de construção são todos os problemas gerados por emprego de técnica construtiva inadequada, materiais de baixa qualidade ou execução errônea do projeto de engenharia civil, hidráulica, elétrica e de segurança e/ou não execução de partes previstas ou necessárias da obra. É interessante lembrar que existem normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, do INMETRO, do CREA e das prefeituras e administrações regionais, que são de observação e emprego obrigatório, mas que muitas vezes não são respeitadas.  

Fonte: Piramid

Toda relação de consumo, como é a compra de imóveis por intermédio de construtora, deve-se respeitar os direitos básicos do consumidor, que são vários, vejamos alguns: a) direito à educação para o consumo: é direito ao treinamento, à informação que deve ser fornecida aos consumidores, para que eles possam exercer suas funções de forma consciente nas relações de consumo, b) direito à segurança: é o direito do consumidor ser protegido contra produtos ou serviços que possam ser nocivos à sua saúde, c) direito de ser ouvido: é o direito que o consumidor tem de ver seus interesses e direitos respeitados na implantação e execução de políticas econômicas, bem como de reclamar sobre o ferimento de seus direitos, d) direito de escolha: é o direito que o consumidor tem de ter várias opções de produtos ou serviços, com qualidade satisfatória e preços competitivos, e) direito de indenização: é o direito que o consumidor tem de ser indenizado ou ressarcido, de todo prejuízo existente nas relações de consumo, f) direito à informação: é o direito que o consumidor tem de ter conhecimento prévio e completo, sobre os produtos ou serviços que pretende consumir, para que possa fazer uma escolha consciente entre as várias opções existentes, g) direito ao consumo: é o direito que o consumidor tem de ter acesso a bens e serviços básicos, h) direito a um ambiente saudável: é o direito que consumidor tem a um meio ambiente saudável e equilibrado, para melhorar a qualidade de vida de agora e do futuro, i) direito à proteção contra a propaganda enganosa: é o direito que o consumidor tem de não ser induzido à compra de um produto ou serviço, por propaganda falsa, j) direito à proteção contratual: é o direito que o consumidor tem de ser privilegiado nas relações de consumo, sempre com boa-fé presumida e com direito ao reequilíbrio contratual, toda vez que a situação inicial de uma contratação se modifique por evento posterior a compra, l) direito de acesso ao judiciário: é o direito que o consumidor tem de, no judiciário, poder expor e ter resolvido os problemas decorrentes das relações de consumo.  

Fonte: IBEDEC

a) promessa de Compra e Venda, por instrumento particular, no qual a construtora promete lhe vender o imóvel, após pago o preço combinado. Esta promessa pode ser feita por contrato particular, porém recomendamos que uma vez assinado, você leve ao Cartório de Registro de Imóveis onde o prédio está registrado e peça para fazer uma pré-notação do contrato. Isto dará publicidade ao contrato para terceiros, evita que a construtora venda o mesmo imóvel duas vezes e assegura seus direitos de comprador, b) promessa de Compra e Venda, por escritura pública. É o mesmo contrato particular, só que feito no cartório. Fica mais seguro porque é um documento público e seu registro torna a transação indisponível a terceiros, c) Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio ou Hipoteca. Nesta modalidade já se faz a compra e venda propriamente dita, ficando o próprio imóvel como garantia da dívida, ou seja, enquanto não forem quitadas todas as obrigações do contrato, o imóvel não poderá ser vendido sem concordância da construtora, Em todas as modalidades de contrato, entendemos necessária a assistência de um advogado. É essencial que no contrato custem todos os dados da proposta de compra e venda e dos panfletos da venda, e se possível até a repetição de todas as condições citadas no memorial descritivo do imóvel, estabelecendo multas para a construtora no caso de descumprimento do contrato.  

Fonte: IBEDEC

 Uma vez de posse de todos os documentos e certidões fornecidos pela construtora,  chegou a hora de fazer sua proposta e fechar o negócio. O primeiro passo é formalizar uma proposta de compra e venda. Peça para o vendedor colocar na proposta de compra e venda todos os detalhes que vocês combinaram: preço, prazo de entrega, quanto será a multa no caso de atraso na entrega, qual o valor do imóvel à vista, qual o valor do imóvel à prazo, qual o valor da entrada, qual o valor das parcelas mensais, qual o valor das intermediárias, qual o valor a ser pago nas chaves, quais os índices de correção utilizados nas parcelas, se há financiamento aprovado para a obra em algum banco e quais as condições para conseguir este financiamento. Coloque também todas as promessas feitas quanto à possibilidade de troca da pintura ou dos metais, bem como remoção de paredes, o custo desta permuta e como será a execução. Tudo o que for prometido deve estar escrito e tudo deverá ser cumprido, sob pena de infringência ao Código de Defesa do Consumidor. Formalizada a proposta, você fica obrigado a contratar a compra e venda ou terá que pagar uma multa, por isto repetimos mais uma vez: antes de formalizar a proposta analise toda a documentação da construtora.  

Fonte: IBEDEC

a) certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e junto à Justiça Federal, relativos à Construtora. Estas certidões vão mostrar se a empresa está sendo processada, por quem e por qual motivo. Se houver, por exemplo, uma execução contra a empresa, o imóvel não poderá ser vendido pois corre o risco da venda ser anulada, b) certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do Trabalho. As dívidas trabalhistas podem causar a nulidade de uma compra e venda se ajuizadas antes da negociação. Mostram também o eventual descaso da construtora para com seus empregados e podem sinalizar problemas com o futuro imóvel, c) certidão trintenária do imóvel, obtida junto ao cartório de registro de imóveis onde ele está registrado. Esta certidão vai mostrar a cadeia de proprietários que foram donos do terreno onde o imóvel foi ou está sendo construído, bem como possibilita analisar se todas as transações foram legais ou podem ser anuladas, d) certidão negativa de débitos junto ao Estado e ao Município, obtidos respectivamente junto à Secretaria de Fazenda do Estado ou a Secretaria Municipal de Tributação. Dívidas fiscais também podem resultar em anulações de venda de imóveis de construtoras, e) declaração de inexistência de débitos condominiais, quando o imóvel for apartamento ou condomínio, expedido pelo síndico do prédio. Mesmo sendo a construtora proprietária do imóvel, pode a unidade estar em débito com o condomínio e assim, se não for levantada, esta dívida passará a ser do comprador, uma vez que o imóvel responde pela dívida de condomínio, f) declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água. Em imóveis novos, é raro haver problemas deste tipo, eis que as ligações devem ser feitas pela construtora e o contrato de fornecimento será firmado pelo proprietário com a concessionária. Entretanto, o imóvel pode ter sido retomado de outro proprietário e estar sendo revendido, e pode haver dívidas pendentes que vão lhe causar dores de cabeça na hora de solicitar uma nova ligação de água, luz, gás ou telefone, g) certidão da junta comercial atualizada, para verificar se a pessoa que vai assinar o contrato ou mesmo a proposta de compra e venda, tem capacidade jurídica para o negócio e para assumir compromissos em nome da empresa, h) certidão negativa de débito do imóvel e do proprietário junto ao INSS e junto à Receita Federal. São comuns prédios inteiros serem construídos sem ter alvará do INSS, o que é ilegal e pode trazer uma dívida enorme para os compradores do imóvel ou até mesmo gerar a anulação da compra e venda, i) certidão de protestos do vendedor, obtida junto ao cartório de protestos ou no fórum. Dívidas protestadas e anteriores à compra e venda, podem gerar a nulidade de um negócio, Outras certidões poderão ser requeridas pelo advogado, conforme as peculiaridades de cada negócio. Lembre-se que tais certidões podem atrasar um negócio, mas evitar um prejuízo que pode lhe custar uma vida de trabalho e sacrifício. Fazer um bom negócio é difícil, mas fazer maus negócios é muito fácil. Portanto não custa repetir: muita calma nesta hora !  

Fonte: IBDC

Uma construtora de qualidade é reconhecida pelo mercado e recomendada pelos melhores profissionais da área. Este já é um passo importante para ter mais chances de estar fazendo um bom negócio. Conferir se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), se não tem reclamações de compradores junto ao PROCON de sua cidade, também são passos importantes.   Pesquise junto aos clientes de prédios já construídos, se os mesmos estão satisfeitos, se o que eles prometem na venda eles cumprem, se eles cumprem o prazo de entrega, se as obras já construídas não apresentam defeitos, se a pós-venda é satisfatória (consertos na garantia, por exemplo).   Uma vez definida a construtora é hora de fazer uma pesquisa sobre sua regularidade junto aos mais diversos órgãos. Talvez seja prudente a consulta a um advogado, mas muitas pesquisas você mesmo pode realizar pela internet.   De posse do nome e do CNPJ da empresa, pesquise a situação da construtora junto ao INSS, junto à Receita Federal, busque certidão das ações cíveis, criminais e fiscais junto ao Tribunal de Justiça e junto à Justiça Federal, bem como ações trabalhistas junto à Justiça do Trabalho.   Com estas informações você terá um parâmetro da seriedade da empresa e da possibilidade da entrega do imóvel prometido sem problemas.

Fonte: IBDEC

Visite o stand de vendas e peça para analisar a maquete do empreendimento e também visite um apartamento decorado que normalmente é disponibilizado. Tire fotos da maquete sob vários ângulos. Tire fotos também do quarto, principalmente de detalhes com janelas, louças de banheiro, armários embutidos, portas, fechaduras, metais de hidráulica, luminárias, enfim, tudo que é prometido e que faz a diferença no imóvel e influencia na sua decisão de compra.   Peça para avaliar o Memorial Descritivo da obra, no qual deve estar descritos as marcas e a qualidade dos materiais a serem empregados na obra (azulejos, pias, metais, alumínio, cerâmicas do piso), bem como de todos os equipamentos utilizados na obra, como elevadores, interfones, cabeamento de internet, câmeras de vigilância, portões eletrônicos, etc.   Verifique também a posição do imóvel em relação à ventilação, incidência do sol e vista. São detalhes de conforto mas que também influenciam bastante no preço de revenda do imóvel.   Caso a obra possua financiamento com a Caixa Econômica Federal, ela obriga que a construtora elabore uma Cartilha do Proprietário, que devem constar no mínimo: dados básicos do contrato de financiamento; formas de utilização do FGTS; Seguro; Procedimento para o Adquirente vistoriar o imóvel e o que fazer no caso de irregularidades; Orientações ao Adquirente quanto à manutenção do imóvel; Noções de convivência comunitária; Direitos e deveres; Outras informações relevantes, surgidas no curso do Projeto de Trabalho Social. Exija o seu exemplar.   Guarde também todo o material de publicidade disponibilizado: folhetos, anúncios de jornais, anúncios de revista, etc. Peça o detalhamento sobre o regime de construção: se será por empreitada, o preço é fechado e os reajustes podem existir, mas devem estar descritas de forma clara e precisa; se será por administração ou preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes e será acrescido de um valor a título de taxa de administração, que também deve estar descrito.

Fonte: Ibedec

Sua possibilidade financeira será definida analisando-se quanto dispõe para dar de entrada na compra do imóvel e quanto poderá pagar nas prestações mensais do imóvel. Nossa dica é dar uma entrada pequena de forma que não perca muito dinheiro caso haja algum problema com a obra ou com a construtora e não comprometer mais que 20% do seu orçamento familiar com a primeira parcela, bem como não assumir parcelas intermediárias superiores a um mês de seu rendimento familiar por ano. Isto porque para pagar as intermediárias, você deverá programar o uso do seu 13º salário. Contar com outras rendas que você não tem certo é muito arriscado e pode levar-lhe a inadimplência.   Já para a entrega das chaves é exigida a quitação da dívida ou seu financiamento junto ao banco. É neste momento que recomendamos então o uso integral do FGTS seu e de sua esposa, além da venda de veículo e saque de poupança e outras aplicações, de modo a zerar a dívida ou sobrar muito pouco para o financiamento. Lembre-se de reservar 3% do valor do imóvel para o pagamento das despesas de cartório e ITBI. Não se preocupe com o mobiliário do imóvel, porque este é o supérfluo, já que você pode usar o mobiliário que já possui ou mesmo comprar móveis novos em grandes lojas em 12 vezes sem juros. Preocupe-se com o principal, que é o imóvel quitado e devidamente escriturado.  

Fonte: Piramid

Para definir sua necessidade é preciso levar em consideração o tamanho da sua família, o local onde você trabalha, a sua forma de locomoção pela cidade, onde seus filhos estudam a proximidade com um hospital e com um centro comercial. Logo, o primeiro passo é pesquisar o bairro que você pretende morar. O ideal é fazer um levantamento detalhado das escolas disponíveis, dos hospitais, do comércio, das linhas de ônibus, da existência de metrô, bem como fazer incursões pelo bairro nos horários de pico de movimento (pela manhã, na hora do almoço, no fim da tarde e no retorno das faculdades e escolas noturnas). Tudo isto pesa no orçamento familiar porque não adianta encontrar um imóvel adequado ao tamanho de sua família, se o custo mensal entre alimentação, transporte, estudo e lazer for incompatível com seu orçamento. Veja que R$ 200,00 a mais por mês podem representar a perda das suas férias de fim de ano, por exemplo.

Fonte: Piramid

É quando adquirimos um imóvel tendo como base, única e exclusivamente o seu projeto. Ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele ainda será construído e, após um prazo que usualmente pode  variar de 16 a 36 meses (fora eventuais atrazos), dependendo do tipo de imóvel, será entregue pela Incorporadora ao comprador. Este tipo de transação, ou seja, aquizição na planta é conhecida como "compra de bem para entrega futura". Esta forma de aquisição exige muitos cuidados, principalmente com na partir da escolha da construtora e  imobiliária que estão construindo e comercializando o empreendimento.

Fonte: Piramid Imóveis

É quando se inicia a vendas de um empreendimento imobiliário. Isso deve ocorrer  após aprovação de  todas etapas necessárias para o seu Registro de Incorporação.  O início das vendas é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.  Algumas vezes, ocorre o PRÉ-LANÇAMENTO, ou seja, o empreendimento ainda não está totalmente legalizado e a construtora já inicia sua divulgação com a finalidade  de processar o cadastramento dos interessados. Nesta situação não poderá ocorrer o pagamento de nenhum valor por parte dos pretensos compradores.

Fonte: Piramid


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