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Matéria explica quais são as obrigações do locador, do locatário e outras informações sobre as benfeitorias  Grande parte dos contratos de locação usam o IGP-M (índice geral de preços de mercado da FGV) para efeitos de reajuste anual do valor do aluguel. E na ausência de algum índice pré-estabelecido em contrato, a escolha fica a critério do locador. contrato de locaçãoO reajuste é a atualização monetária do valor do aluguel tendo em vista a desvalorização da moeda, explica a advogada Marina Paula de Faria, do escritório Hatada Advogados. O reajuste do aluguel é feito anualmente de acordo com o índice previsto no contrato. Já a revisão é diferente: visa adequar o valor do aluguel pago ao valor de mercado.Não havendo acordo do período de revisão, ela acontecerá após três anos de vigência do contrato. Em razão da revisão, o valor do aluguel pode ser aumentado ou reduzido. A revisão visa a adequar o valor locatício ao de mercado.  Contrato de locaçãoAs despesas de administração do imóvel locado incubem exclusivamente ao locador, não podendo ser transferidas ao locatário. O locador que exige do locatário o pagamento de tais despesas não apenas infringe o contrato e a lei como comete crime, passível de sanção. As despesas de administração imobiliária constituem encargo do locador.O locador não pode retomar o imóvel antes do prazo previsto, a não ser que o inquilino cometa infração legal ou contratual, ou atrase o pagamento do aluguel ou demais encargos. O locador não pode retomar o imóvel no curso do prazo contratual, a não ser em alguns casos previsto em lei.O contrato pode ter prazo indeterminado, ou seja, sem limite de vencimento, ou então pode ter prazo determinado, estipulando uma data para o encerramento da relação contratual.  Locação de imóveisO local e a forma do pagamento devem ser definidos no contrato.  Na omissão, o pagamento é efetuado no imóvel locado.O contrato deve prever se a locação será para fins residenciais ou comerciais. Sendo comercial deve haver a descrição da natureza da atividade.Caso o locatário realize sublocação de parte do imóvel, o locador deve ser informado e um novo contrato de locação deve ser celebrado entre o locatário e a outra pessoa. No segundo contrato o locatário será o sublocador e a outra pessoa será o sublocatário. Um exemplo típico acontece quando as repúblicas particulares (casa compartilhada) alugam quartos durante um determinado tempo.Os contratos devem ainda prever como se darão as benfeitorias (melhorias realizadas no imóvel pelo locatário), a serem classificadas da seguinte forma: necessárias, úteis ou voluptuárias. PrédiosBenfeitoria necessária: introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, devem ser indenizadas pelo locador, salvo disposição contratual em contrário. São aquelas relacionadas com a necessária preservação do imóvel.Benfeitorias:Benfeitoria útil: desde que autorizadas pelo locador, serão ressarcidas ao locatário, salvo disposição contratual em contrário. As benfeitorias úteis são aquelas relacionadas a uma melhor utilidade do imóvel, porém não imprescindíveis.Benfeitoria voluptuária: nesse caso o locador não terá necessariamente a obrigação de indenizar o locatário, podendo este, ao final do contrato, retirar tais benfeitorias, desde que não cause prejuízo ao imóvel. Elas estão relacionadas apenas a um maior conforto no imóvel. Fonte: Hatada Advogados 

Fonte: Zap Imóveis

Não. A rescisão por parte do proprietário só poderá ocorrer após encerramento do período de vigência estabelecido em contrato.

Fonte: Piramid

Não. Em nenhuma situação poderá exigir a desocupação do imóvel antes do vencimento do contrato de locação.

Fonte: Piramid

O inquilino poderá rescindir o contrato antes do seu termino, desde que pague a multa contratual proporcional estabelecida.  Entretanto havendo cláusula especial com tempo mínimo, desde que cumprido este tempo, exemplo: 12 meses, neste caso, estara isento da multa. Também estará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferencia pelo seu empregador de prestar serviço em outra cidade, desde que comunicado por escrito.  

Fonte: Piramid

Sim. Estando o contrato de locação devidamente registrado, no Cartório de Títulos e Documentos deverá encaminhar carta (com protocolo) oferecendo o imóvel ao locatário, e, em havendo interesse fornecer as informações pertinentes as condições da venda. Se não for feita a comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência.  Caso dentro do prazo estabelecido na carta, o locatário não se manifeste, a justiça entende que ele não tem interesse no imóvel, podendo o proprietário fazer a venda para qualquer outra pessoa.

Fonte: Piramid

Se o imóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).

Fonte: Piramid

Para exigir o direito de preferência na compra do imóvel é fundamental o locatário ter feito o registro do contrato de locação, no Cartório de Títulos e Documentos, no mínimo 30 dias antes da venda.

Fonte: Piramid

Não. Todavia o locatário, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.  

Fonte: Piramid

Sim. A locação pode ser ajustado por qualquer prazo. Se for maior de dez anos, dependerá da vênia conjugal. Sendo que ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.  

Fonte: Piramid

São as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que vêm a aformosear o bem, aumentar-lhe o valor, embora não interfiram na normal utilização da coisa, como exemplo, a construção de uma piscina com cascata, ao redor de jardins, em uma casa.

Fonte:

São aquelas benfeitorias destinadas a conservar o imóvel, indispensáveis; são aquelas que, se não forem feitas, o imóvel pode perecer, ou seu uso ser impossibilitado. São entendidas de forma ampla, como despesas de conservação do imóvel.

Fonte:

São as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel; não são indispensáveis, mas, se forem feitas, darão mais aproveitamento à coisa, a exemplo da construção de mais um cômodo em uma casa.

Fonte:

Desde que não haja previsão contrária em contrato, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis deverão ser indenizadas e permitem o direito de retenção, já às benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo locatário (inquilino) se o mesmo assim o desejar, desde que não cause dano ao imóvel. Destacamos que geralmente já é previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam úteis ou necessárias, que o locatário (inquilino) introduza no imóvel, ficarão incorporadas ao mesmo, não lhe cabendo nenhuma indenização ou ressarcimento, nem direito de retenção, podendo remover aquelas que não causem danos ao imóvel, hipótese em que o locatário (inquilino) devolverá o imóvel no estado inicial da locação. Com relação a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no imóvel, o ressarcimento será negociado entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino). (veja artigo 35 e 36 da Lei 8.245/91).

Fonte: .

Desde que o contrato de locação esteja com seu prazo vencido, é direito do locador (proprietário) pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar nenhuma justificativa para isso. Se a locação for Residencial, é necessário que o prazo contratual não seja inferior à 30 meses. Se for inferior (menor que 30 meses), a denuncia vázia não se aplicará.

Fonte: Piramid

Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida do novo pretenso fiador e se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um aditamento ao contrato, fazendo constar à mudança do fiador. Quanto à mudança do locatário (inquilino), esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual locatário (inquilino) rescinda por escrito a locação e seja feito um novo contrato.

Fonte: Piramid

Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (veja artigo 12 da Lei 8.245/91) .

Fonte: Piramid

Neste caso, a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário (inquilino), o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações. (veja artigo 10 e artigo 11 da Lei 8.245/91).

Fonte: Piramid

Caso o locador (proprietário), queira vender o imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao locatário (inquilino) o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiro. A resposta do locatário (inquilino) deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da notificação da intenção da venda. Na hipótese de não haver interesse do locatário (inquilino) na aquisição e ocorrendo a venda, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário (inquilino) um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se no contrato contiver uma cláusula de respeito a vigência em caso de alienação e o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel alugado. (veja artigo 8° da Lei 8.245/91). Se em 90 dias o novo proprietário não se manifestar sobre a retomada do imóvel, prevalecerá a partir daí todas as clausulas do contrato firmado com o proprietário anterior.

Fonte: Piramid

Os reajustes obrigatóriamente deverão ser anuais, baseados em um dos indices oficiais divulgados pelo governo. Esta definição deve fazer parte do contrato. 

Fonte: Piramid

Conforme o artigo 17°, da Lei 8.245/91, é proibido o valor do aluguel ser estipulado em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo.

Fonte: Piramid

Define-se  como locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário (inquilino), para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo definido e não superior a noventa dias. O imóvel pode estar ou não mobiliado.  Neste caso, poderá o locador (proprietário), receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.

Fonte: .

Em condições normais não. A cobrança antecipada só poderá ocorrer em duas hipóteses: a PRIMEIRA hipótese ocorre quando o locador não exigir do locatário nenhuma garantia (Fiador, Caução Poupança ou Imobiliaria, Seguro Fiança, Carta Fiança, Título Capitalização), ou seja, se no contrato não contiver qualquer tipo de garantia. Neste caso o locador poderá exigir que os aluguéis mês a mês sejam pagos antecipadamente; a SEGUNDA hipotese de recebimento antecipado é a LOCAÇÃO PARA TEMPORADA - (veja artigo 20o da Lei 8.245/91). Observa-se que a antecipação aqui mencionada ocorre mês a mês. A penalidade para tal cobrança, quando indevida, encontra-se no artigo 43º, inciso III da Lei 8.245/91.

Fonte: Piramid

Não existe nenhum prazo. Pela lei, no dia seguinte após vencimento e não pagamento, é facultado ao locador o direito de propor a competente ação de despejo. Não há prazo mínimo, para a propositura da ação de despejo. (veja artigo 9°, inciso III da Lei 8.245/91).

Fonte: Piramid

Não. Essa multa deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato, ou seja, a somatória total do valor da multa (três aluguéis), dividido pelo prazo contratual, multiplicado pela quantidade de meses restantes do contrato. Portanto será nula a cláusula que determine a cobrança da multa de forma diferente (veja artigo 4°, parágrafo único da Lei 8.245/91). Tal proporcionalidade ficou muito clara com a mudança do artigo 924 do antigo Código Civil para o artigo 413 do Código Civil vigente, onde antes constava "poderá o juiz reduzir proporcionalmente" e hoje consta "deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz", antes o juiz poderia reduzir e hoje o juiz deve reduzir. Exemplo do cálculo de multa -  Em sendo o Valor de Aluguel R$ 1.000,00, e tendo prazo contratual de 30 meses, e por conseguinte uma Multa Prevista em contrato de R$ 3.000,00 (R$ 1.000,00 x 3 meses); tendo desocupado o imóvel com 11 meses de antecedencia, teremos Multa CONTRATUAL DEVIDA de R$ 1.100,00  (R$ 3.000,00 dividido por 30 meses x 11 meses).

Fonte: Piramid

Não. Se continuar por mais de 30 dias após o término do contrato, sem oposição do locador (proprietário) considera-se prorrogado por prazo indeterminado (veja artigo 46, §1° da Lei 8.245/91), com isso tanto o locador (proprietário) como o locatário (inquilino) poderão denunciar o contrato (pedir o imóvel ou devolvê-lo) a qualquer tempo desde que com aviso prévio de 30 dias (veja artigo 46, §2° da Lei 8.245/91). Desta forma, a partir do término do contrato, o locatário (inquilino) estará totalmeente isento da multa, desde que comunique, por escrito, a locador (proprietário) da desocupação com um mês de antecedência (veja artigo 6° da Lei 8.245/91). Caso não o faça, ainda que desocupe o imóvel, terá que pagar o equivalente a mais mês de aluguel

Fonte: Piramid

Sim. O locatário (inquilino) não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (veja artigo 4o Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do locatário (inquilino) ou pelo departamento de RH da empresa. Tambem o locatário estará dispensado da multa se em contrato constar cláusula de liberação após determinado período de locação; hoje quase sempre esta liberação ocorre a partir de 12 meses.

Fonte: Piramid

Sim. A lei do inquilinato determina que não poderá ser superior a  3 (três) aluguéis.

Fonte: Piramid

Sim. Se o locatário (inquilino), devolver o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato deverá pagar a multa, desde que estipulada em contrato.

Fonte: Piramid

Ao contrário do imóvel Residencial, o contrato para fins comerciais poderá ser estabelecido por qualquer prazo. O recomendável é que este contrato seje feito por um prazo mínimo de 24(vinte e quatro) meses, podendo ser renovado por acordo e interesse das partes. Dependendo da atividade e investimento do negócio,  recomenda-se que o contrato tenha um tempo mínimo de 5 (cinco) anos; pois desta forma, será facultado ao locatário o direito de preferencia de renovação por outro período equivalente.  

Fonte: Piramid

Ocorre, que para o locador (proprietário) esta é a única condição que lhe permite, após vencimento do prazo contratual,  requerer o despejo por denúncia vazia, pois se o contrato for feito por prazo menor, o locador (proprietário) só poderá requerer o despejo se comprovar a necessidade do imóvel  para uso próprio, uso do ascendente ou uso de descendente. No caso do locatário (inquilino) como o mesmo não sabe se vai ficar os 30 meses ou não, costuma-se fazer uma negociação com o locador (proprietário) para a isenção da multa após um determinado período (como por exemplo, 12 meses) desde que com aviso prévio de no mínimo 30 dias, ou seja, após esse período mínimo estipulado o locatário (inquilino) não pagará multa se deixar o imóvel. É importante esclarecer que esta liberação de multa após 12 meses, vale apenas para o Locatário, e não confere poderes ao proprietário para retomada do imóvel antes do cumprimento do prazo total estabelecido em contrato (mesmo que ele se disponha a fazer o pagamento da multa).

Fonte: Piramid

Na verdade a  lei não estabelece "prazo mínimo", mas coloca uma série de restrições na retomada do imóvel para o locador (proprietário) que celebrar contratos residenciais por período inferior a 30 (trinta) meses. Assim, o "prazo mínimo" recomendável e habitualmente utilizado é de 30(trinta) meses.

Fonte: Piramid

O locatário é obrigado a:         I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;         II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;         III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;         IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;         V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;         VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;         VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;         VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;         IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;         X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;         XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;         XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.         1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:         a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;         b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;         c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;         d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;         e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;         f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;         g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;         h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;         i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.         2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.         3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Fonte: Piramid

O locador é obrigado a:         I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;         II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;         III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;         IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;         V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;         VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;         VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;         VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;         IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;         X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.         Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:         a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;         b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;         c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;         d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;         e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;         f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;         g) constituição de fundo de reserva.

Fonte: Piramid


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